آیا قولنامه دستی ارزش حقوقی دارد؟ پاسخ یک وکیل ملکی باتجربه

در معاملات ملکی، اصطلاح «قولنامه» برای بسیاری از مردم نامی آشناست. قولنامه در واقع نوعی سند عادی است که نشان‌دهنده توافق دو طرف (خریدار و فروشنده) بر سر خرید و فروش یک ملک یا مال غیرمنقول است. این سند ممکن است در بنگاه معاملات املاک، روی فرم‌های مخصوص تنظیم شود یا حتی بدون حضور مشاور املاک و به صورت دستی میان طرفین نوشته و امضا شود.

اما پرسش اصلی اینجاست: آیا قولنامه دستی اعتبار قانونی دارد؟ آیا در صورت بروز اختلاف، می‌توان با استناد به آن در دادگاه طرح دعوا کرد یا از خود دفاع نمود؟ بسیاری از افراد به اشتباه تصور می‌کنند تنها اسناد رسمی قابل استناد هستند و قولنامه دستی هیچ ارزشی ندارد؛ در حالی که قانون مدنی و رویه قضایی در ایران دیدگاه متفاوتی نسبت به این موضوع دارند.

در ادامه، با نظر یک وکیل ملکی با تجربه در شیراز، به بررسی دقیق اعتبار حقوقی قولنامه دستی، شرایط صحت آن و مواردی که ممکن است این نوع اسناد در دادگاه پذیرفته نشوند، خواهیم پرداخت.

قولنامه چیست و چه تفاوتی با مبایعه‌نامه دارد؟

قولنامه به‌طور کلی، توافقی است که طی آن دو طرف متعهد می‌شوند در آینده معامله‌ای را انجام دهند؛ مثلا فروشنده تعهد می‌دهد که در تاریخ مشخصی ملک را به خریدار بفروشد و خریدار نیز متعهد به پرداخت مبلغ معین در موعد مقرر می‌شود. قولنامه در واقع یک وعده فروش یا خرید است، نه خود معامله قطعی. این سند ممکن است به صورت دستی یا در دفتر مشاور املاک تنظیم شود و جزء اسناد عادی محسوب می‌شود، مگر اینکه در دفترخانه اسناد رسمی ثبت گردد.

در مقابل، مبایعه‌نامه به قراردادی گفته می‌شود که نشان‌دهنده انجام کامل یک معامله است، یعنی فروشنده و خریدار بر سر مبلغ، شرایط، نحوه پرداخت و تحویل ملک به توافق نهایی رسیده‌اند. مبایعه‌نامه معمولا سندی است که معامله بر اساس آن شکل گرفته و گام بعدی، انتقال رسمی سند در دفتر اسناد رسمی خواهد بود.

تفاوت اصلی این دو در این است که قولنامه بیشتر ماهیت تعهد به انجام معامله در آینده را دارد، در حالی که مبایعه‌نامه اثبات انجام معامله در زمان حال است. از لحاظ حقوقی نیز، دادگاه‌ها در بررسی دعاوی مربوط به املاک، با توجه به محتوا و شرایط نوشته شده در سند، تعیین می‌کنند که آن نوشته قولنامه است یا مبایعه‌نامه؛ نه صرفا براساس عنوان آن!

آیا قولنامه دستی اعتبار قانونی دارد؟

بله، قولنامه دستی نیز از نظر حقوقی می‌تواند معتبر باشد، به شرط آنکه شرایط قانونی برای صحت قرارداد رعایت شده باشد. طبق ماده 10 قانون مدنی ایران، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.» بنابراین، اگر قولنامه دستی تنظیم شود، مشمول شرایط صحت معامله باشد (یعنی قصد، رضایت، اهلیت طرفین، موضوع مشروع و معین)، از نظر قانون اعتبار دارد.

قولنامه دستی نیز مانند سایر اسناد عادی می‌تواند در دادگاه مورد استناد قرار گیرد، مشروط بر اینکه امضای طرفین پای آن باشد و جعلی یا صوری بودن آن اثبات نشود. همچنین اگر در قولنامه، جزئیاتی مانند مشخصات کامل ملک، مبلغ معامله، تاریخ تعهدات و نحوه پرداخت درج شده باشد، دادگاه آن را به عنوان یک سند معتبر می‌پذیرد.

با این حال، باید توجه داشت که اثبات صحت و اصالت قولنامه دستی در مقایسه با قراردادهای رسمی یا تنظیم‌شده در دفاتر مشاور املاک، دشوارتر است؛ خصوصا اگر امضای شاهدان یا مستندات تکمیلی مانند رسید پرداخت وجه وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی، داشتن مشاوره حقوقی با یک وکیل ملکی می‌تواند از بروز خسارات و مشکلات حقوقی جلوگیری کند.

اگر برای انجام کارهای ملکی به کمک وکیل نیاز دارید، اما نمی‌دانید از کجا یک وکیل مطمئن و کاربلد پیدا کنید، پیشنهاد می‌کنیم سری به سایت مستر وکیل بزنید. در سایت مستر وکیل، شرایطی فراهم شده است که شما می‌توانید با توجه به مشکلی که برایتان پیش آمده است، وکیل موردنظر را به راحتی پیدا کنید. برای مثال اگر ساکن شیراز هستید و به دنبال بهترین وکیل ملکی در شیراز میگردید، کافیست از قسمت جستجو اقدام کنید تا با لیستی از وکلا آشنا شوید.

توصیه‌های یک وکیل ملکی درباره نوشتن قولنامه معتبر

از نگاه یک وکیل ملکی باتجربه، مهم‌ترین نکته در تنظیم قولنامه، ثبت دقیق جزئیات و رعایت اصول قانونی است. بسیاری از پرونده‌های حقوقی مربوط به معاملات ملکی، به‌دلیل سهل‌انگاری در نوشتن قولنامه و نبود دقت در عبارات حقوقی، به اختلافات جدی و گاه ضررهای مالی سنگین منجر می‌شوند. بنابراین، در قدم اول باید مشخصات کامل خریدار و فروشنده (شامل شماره ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس) به‌طور دقیق ذکر شود و هیچ جای ابهامی باقی نماند.

در قدم بعد، مشخصات دقیق ملک باید در قولنامه درج شود؛ شامل پلاک ثبتی، آدرس دقیق، متراژ، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری) و وضع فعلی آن (تخلیه، دارای مستأجر و غیره). همچنین مبلغ معامله، شیوه پرداخت، تاریخ تحویل و تعهد به تنظیم سند رسمی باید کاملا شفاف قید شود. استفاده از اصطلاحات دوپهلو یا مبهم، زمینه‌ساز سوء‌برداشت‌های حقوقی در آینده خواهد بود.

توصیه مهم دیگر، وجود امضای شهود معتبر است. در قولنامه‌های دستی به‌ویژه، اگر شاهدان معتبری امضا کنند و هویت آنان احراز شود، امکان اثبات اعتبار سند در محاکم بسیار بیشتر خواهد بود. همچنین بهتر است از رسید پرداخت وجه، عکس ملک و سایر مستندات پشتیبان استفاده شود. در نهایت، اگر ارزش معامله بالاست یا شرایط پیچیده‌ای دارد، حتما پیش از امضا با یک وکیل ملکی مشورت کنید یا از حضور وی در زمان تنظیم قرارداد بهره ببرید؛ زیرا پیشگیری همیشه کم‌هزینه‌تر از پیگیری قضایی است.

کلام آخر

قولنامه، چه دستی باشد چه در بنگاه تنظیم شود، اگر با دقت و رعایت اصول قانونی نوشته شود، می‌تواند پشتوانه‌ای معتبر در دعاوی ملکی باشد. اما کوچک‌ترین اشتباه یا سهل‌انگاری در نوشتن آن، ممکن است سال‌ها شما را درگیر دادگاه و هزینه‌های حقوقی کند. اگر قصد انجام معامله‌ای ملکی دارید، به جای اعتماد صرف به قول‌های شفاهی یا اسناد ناقص، با یک وکیل ملکی باتجربه مشورت کنید تا از حقوق خود به‌طور کامل محافظت نمایید. در مسائل حقوقی، پیشگیری همیشه بهتر از درمان است.